Fiança no contrato de locação

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Palavras-chave: contrato de locação, ação de despejo, fiador na locação, contrato de fiança, inadimplência do inquilino, responsabilidade do fiador, liminar de despejo, locador e locatário, execução de fiança, bem de família penhorado.

A locação é espécie de contrato que visa a transferência de fruição de bem móvel ou imóvel mediante pagamento de quantia estipulada. Portanto, como obrigação legal, o locador deve efetivar o pagamento estipulado.

Ocorre, que, essa espécie de contrato transfere privilégio ao inquilino pelo fato da habitação. Logo, ainda que seja inadimplente, demanda-se processo judicial para prover o despejo e recuperação da fruição do bem no caso de incidência de umas das hipóteses permissivas para a extinção do contrato: Acordo; Infração; Falta de Pagamento ou Realização de Reparações Urgentes.

Os processos judiciais, no entanto, não são rápidos quanto deveriam para resolução de assuntos típicos e pode ocasionar prejuízo de grande monta àquele que dispõe de seu bem para auferir renda, trâmite que pode durar mais de um ano e somente após o trânsito em julgado deverá ser obrigado o inquilino inadimplente a se retirar coercitivamente do imóvel. Sendo permitida liminar de desocupação apenas nas hipóteses do art.59, § único da Lei do Inquilinato.

Logo, dentro desse tipo de contrato, devem-se as garantias locatícias, cabendo, dentre elas, a fiança, que é espécie de contrato de garantia obrigacional regida pelo Código Civil e algumas disposições normativas especiais.

O Contrato de fiança é de natureza estrita, deve ser atrelado ao contrato principal e estipulado até o limite da obrigação, cabendo o Locador direito de exigir complemento ou restrição de acordo com o vulto econômico contratado.

O fiador pode figurar como verdadeiro devedor, se, assim, expressamente, determinar o contrato.

O Código Civil prevê determinação de tempo do contrato de fiança. Assim, pode o fiador se exonerar notificando o credor, sendo responsável pelo contrato pelo prazo de 60 dias, deste que não esteja vinculado à vigência do principal, do contrário, não teria sentido de ser.

A estipulação de prazo determinado no contrato de fiança é de grande relevância, pois determina a obrigatoriedade de o devedor cumprir com o encargo assumido ou ter o poder de exonerar-se, causas quais se conectam à constatada renovação do contrato sem seu conhecimento ou consentimento, ou, se o credor der causa a impossibilidade de excussão do devedor originário.

No caso do contrato de locação, nas hipóteses de sub-rogação, por exemplo, o fiador pode exonerar-se no prazo de 30 dias, porém com responsabilidade por tempo maior, de 120 dias com relação ao contrato locatício.

Portanto, o fiador, no contrato de locação, deve estar atento a qualquer novação que lhe venha acometer maior responsabilidade ou diversa da qual pretendia assegurar. Sendo importante destacar que o fiador que dá bem de família como garantia à contrato de locação, não faz jus a impenhorabilidade do bem.

Desta forma, o contrato de fiança, especificamente, dentro do contrato de locação, garante melhores condições do Locador fazer frente à seu crédito no caso de inadimplemento do Locatário. Sendo sua ausência justificada, condição de liminar de desocupação em sede liminar, remanescendo ao Fiador, direito de regresso contra o devedor originário de toda despesa que tiver decorrente do contrato garantido.

Wilian Dias Advogados