Comprar, vender, alugar ou regularizar um imóvel envolve documentos, contratos e registros que precisam ser analisados com cuidado antes que um problema comprometa a propriedade, o uso do bem ou o investimento realizado.

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Quando o conflito já existe, questões relacionadas à posse, inadimplência, registro, documentação ou cumprimento do negócio podem exigir medidas específicas para preservar os direitos envolvidos.

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Nossa atuação em Direito Imobiliário abrange pessoas físicas, proprietários, compradores, vendedores, locadores, locatários, investidores e empresas em questões relacionadas à aquisição, utilização, regularização e proteção de bens imóveis.

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Compra e Venda de Imóveis

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A compra ou venda de um imóvel exige análise não apenas do contrato, mas também da situação jurídica do bem e das partes envolvidas.

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Prestamos assessoria em operações relacionadas a:

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• imóveis residenciais;

• imóveis comerciais;

• terrenos;

• unidades em construção;

• imóveis usados;

• aquisição entre particulares;

• compra e venda envolvendo empresas;

• cessão de direitos relacionados ao imóvel.

 

A atuação pode acompanhar a negociação desde a análise inicial até a formalização e transferência da propriedade.

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Análise Jurídica Antes da Aquisição

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Antes da assinatura ou do pagamento de valores relevantes, é importante verificar se existem riscos capazes de comprometer a aquisição.

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Analisamos, conforme o caso:

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• matrícula do imóvel;

• titularidade;

• penhoras;

• indisponibilidades;

• hipotecas e outros gravames;

• ações relacionadas ao imóvel ou aos vendedores;

• débitos;

• documentação pessoal ou societária das partes;

• situação possessória;

• regularidade da construção;

• condições contratuais;

• riscos relacionados ao registro.

 

A extensão da análise depende das características do imóvel e da operação pretendida.

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Contratos e Compromissos de Compra e Venda

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A formalização adequada das condições negociadas é essencial para reduzir conflitos posteriores.

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Elaboramos e revisamos instrumentos relacionados a:

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• compromisso de compra e venda;

• promessa de compra e venda;

• compra e venda definitiva;

• cessão de direitos;

• sinal e arras;

• condições de pagamento;

• entrega da posse;

• prazos para escritura;

• responsabilidades por débitos;

• penalidades;

• hipóteses de rescisão.

 

A redação deve refletir aquilo que efetivamente foi negociado e estabelecer de forma clara as obrigações de cada parte.

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Problemas na Compra e Venda

 

Nem toda negociação imobiliária é concluída conforme inicialmente previsto.

 

Atuamos em conflitos envolvendo:

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• atraso no pagamento;

• recusa em outorgar escritura;

• atraso na entrega;

• divergência sobre documentação;

• descumprimento de obrigações;

• retenção de valores;

• desistência;

• rescisão;

• devolução de quantias;

• problemas identificados após a contratação.

 

A medida adequada depende do estágio da negociação, dos documentos assinados e das obrigações já cumpridas.

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Regularização de Imóveis

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Imóveis podem apresentar pendências que dificultam a venda, financiamento, inventário, utilização ou transferência da propriedade.

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Prestamos assistência em situações relacionadas a:

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• imóveis adquiridos por contrato particular;

• ausência de escritura;

• ausência de registro;

• divergência de titularidade;

• registros antigos;

• cadeia documental incompleta;

• exigências formuladas pelo Registro de Imóveis;

• necessidade de regularização de títulos;

• pendências que impeçam a transferência.

 

A análise busca identificar qual instrumento jurídico é adequado para solucionar a irregularidade existente.

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Registro de Imóveis e Exigências Cartorárias

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A apresentação de determinado título ao Registro de Imóveis pode resultar em exigências que impeçam a conclusão do registro.

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Atuamos na análise de:

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• notas devolutivas;

• exigências registrais;

• documentos complementares;

• divergências entre título e matrícula;

• necessidade de retificação ou adequação;

• dúvidas relacionadas à qualificação registral.

 

Quando necessário, avaliamos as providências administrativas ou judiciais adequadas para viabilizar o registro.

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Adjudicação Compulsória

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Há situações em que o comprador cumpriu suas obrigações, mas não consegue obter a escritura ou concluir a transferência do imóvel.

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Nesses casos, analisamos a possibilidade de adjudicação compulsória, considerando:

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• contrato existente;

• pagamento;

• identificação do imóvel;

• titularidade registral;

• obrigações assumidas pelas partes;

• resistência ou impossibilidade de obtenção da escritura.

 

A medida pode ser analisada pela via judicial ou extrajudicial, conforme os requisitos aplicáveis ao caso.

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Usucapião

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A posse prolongada de determinado imóvel pode, em certas condições, permitir o reconhecimento da propriedade por usucapião.

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Prestamos assistência na análise de:

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• tempo de posse;

• forma de ocupação;

• existência de oposição;

• documentos disponíveis;

• origem da posse;

• identificação do imóvel;

• confrontantes;

• modalidade juridicamente aplicável.

 

Atuamos em procedimentos judiciais e extrajudiciais, conforme as características da situação.

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A posse por determinado período, isoladamente, não significa automaticamente que estejam preenchidos todos os requisitos para reconhecimento da propriedade.

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Posse e Proteção Possessória

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Conflitos sobre a utilização ou ocupação de um imóvel podem exigir medidas destinadas à proteção da posse.

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Atuamos em situações envolvendo:

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• invasão ou ocupação indevida;

• perda da posse;

• ameaça de retirada;

• disputa entre possuidores;

• utilização sem autorização;

• resistência à entrega do imóvel;

• conflitos decorrentes de negócios anteriores.

 

A medida é definida conforme a natureza e o momento da ocorrência.

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Reintegração e Manutenção de Posse

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Quando há perda ou perturbação da posse, analisamos a possibilidade de adoção das medidas possessórias adequadas.

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A atuação pode envolver:

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• reintegração de posse;

• manutenção de posse;

• medidas destinadas a impedir agravamento da situação;

• produção de prova da posse anterior;

• identificação das circunstâncias da ocupação.

 

A urgência e os requisitos específicos da medida são avaliados conforme os fatos e a documentação disponível.

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Imissão na Posse

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Há situações em que a pessoa possui direito à propriedade ou aquisição do bem, mas ainda não conseguiu assumir sua posse efetiva.

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Prestamos assistência em pedidos de imissão na posse quando juridicamente cabíveis, analisando o título, a situação do ocupante e a origem do direito invocado.

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Quando o imóvel tiver sido adquirido em leilão judicial ou extrajudicial, a situação pode ser tratada de forma integrada à área de Leilões e Arrematações.

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Locação Residencial e Comercial

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Prestamos assessoria a locadores e locatários em relações de locação de imóveis.

A atuação pode envolver:

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• elaboração e revisão de contratos;

• garantias locatícias;

• reajustes;

• renovação;

• deveres de conservação;

• reparos;

• devolução do imóvel;

• multas;

• inadimplência;

• encerramento da locação;

• conflitos sobre obrigações das partes.

 

Nos contratos comerciais, também analisamos questões relacionadas à continuidade da atividade, prazos e condições específicas da ocupação.

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Despejo e Cobrança de Aluguéis

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O inadimplemento ou o término da relação locatícia pode exigir providências para retomada do imóvel e cobrança dos valores devidos.

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Atuamos em situações relacionadas a:

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• aluguel em atraso;

• encargos locatícios;

• descumprimento contratual;

• término da locação;

• necessidade de retomada do imóvel;

• cobrança de valores;

• execução de garantias;

• formalização de acordos.

 

A estratégia pode envolver tentativa de composição, notificação ou medida judicial, conforme a situação.

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Rescisão de Contratos Imobiliários

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Contratos relacionados a imóveis podem precisar ser encerrados quando uma das partes deixa de cumprir suas obrigações ou quando há fundamento para desfazer o negócio.

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Prestamos assistência em situações envolvendo:

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• rescisão de compra e venda;

• distrato;

• inadimplemento;

• devolução de valores;

• aplicação ou discussão de multas;

• entrega ou retomada do imóvel;

• obrigações pendentes após o encerramento.

 

A análise considera o contrato, os pagamentos realizados e os efeitos do encerramento para cada parte.

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Conflitos de Vizinhança

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O uso de um imóvel pode interferir diretamente no exercício do direito dos proprietários ou ocupantes de áreas próximas.

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Atuamos em questões relacionadas a:

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• acesso;

• passagem;

• limites de propriedade;

• obras;

• infiltrações;

• interferências entre imóveis;

• utilização capaz de causar prejuízo relevante;

• conflitos relacionados à vizinhança.

 

Quando a controvérsia ocorrer dentro de condomínio edilício, a questão pode ser tratada de forma integrada à área de Direito Condominial.

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Servidões e Direito de Passagem

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Determinadas propriedades dependem de acessos ou direitos constituídos sobre imóveis vizinhos.

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Prestamos orientação na constituição, interpretação e discussão de servidões, incluindo:

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• direito de passagem;

• acesso a imóvel;

• localização e extensão da servidão;

• formalização;

• registro;

• uso indevido;

• alteração das condições existentes.

 

A análise depende da origem do direito e das características físicas e registrais dos imóveis envolvidos.

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Divisas, Áreas e Retificações

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Divergências sobre medidas, limites ou descrição do imóvel podem dificultar negócios e registros.

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Atuamos juridicamente em situações envolvendo:

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• divergência entre área real e registrada;

• confrontações;

• limites entre imóveis;

• retificação de matrícula;

• exigências decorrentes de levantamento técnico;

• conflitos entre proprietários vizinhos.

 

Quando a questão depender de medição ou análise técnica, a atuação é realizada em conjunto com engenheiro, arquiteto, agrimensor ou profissional habilitado.

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Imóveis em Inventário ou Sucessão

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A transmissão de imóveis por falecimento pode exigir providências posteriores para que o bem seja efetivamente regularizado em nome dos herdeiros.

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Prestamos assistência em questões relacionadas a:

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• registro de formal de partilha;

• cartas de adjudicação;

• regularização de matrículas;

• venda de imóveis pertencentes ao espólio;

• conflitos sobre utilização ou alienação do bem;

• pendências documentais identificadas durante o inventário.

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Quando necessário, a atuação é integrada à área de Direito de Família e Sucessões.

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Questões Imobiliárias Empresariais

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Empresas também podem enfrentar questões imobiliárias relacionadas à instalação, expansão ou reorganização de suas atividades.

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Prestamos assessoria em:

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• aquisição de imóveis;

• locações comerciais;

• compra e venda;

• análise documental;

• negociação de contratos;

• imóveis utilizados na operação empresarial;

• regularização de propriedade;

• conflitos relacionados ao uso ou ocupação.

 

A análise é ajustada ao porte e à finalidade da operação.

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Empreendimentos e Incorporações Imobiliárias

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Também prestamos assessoria jurídica em questões relacionadas a empreendimentos imobiliários quando compatíveis com a natureza da operação e com a estrutura necessária ao projeto.

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A atuação pode envolver:

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• análise documental;

• contratos;

• aquisição de áreas;

• estrutura jurídica da operação;

• questões relacionadas à incorporação;

• obrigações entre proprietários, incorporadores e adquirentes;

• conflitos decorrentes do empreendimento.

 

Aspectos técnicos de engenharia, arquitetura ou urbanismo são conduzidos pelos profissionais habilitados responsáveis pelo projeto.

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Tributos e Despesas Relacionados ao Imóvel

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Negócios imobiliários podem envolver tributos, taxas, despesas registrais e outros custos capazes de influenciar a operação.

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Prestamos orientação jurídica sobre a responsabilidade pelas obrigações incidentes sobre o imóvel e sobre a transação, inclusive quando houver divergência entre as partes.

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Quando a questão possuir natureza predominantemente tributária, a atuação pode ser integrada à área de Defesa Fiscal.

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Solução Extrajudicial de Conflitos Imobiliários

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Determinados conflitos podem ser solucionados por meio de negociação e formalização adequada das obrigações.

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Conforme a situação, atuamos por meio de:

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• notificações;

• negociação entre compradores e vendedores;

• acordos entre proprietários;

• renegociação de contratos;

• formalização de distratos;

• regularização de pendências documentais;

• definição de prazos e obrigações.

 

A possibilidade de solução extrajudicial é avaliada considerando os custos, riscos e efeitos do conflito.

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Medidas Judiciais

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Quando a solução consensual ou administrativa não for suficiente, atuamos nas medidas judiciais relacionadas a imóveis e negócios imobiliários.

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A atuação pode compreender:

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• adjudicação compulsória;

• usucapião;

• reintegração de posse;

• manutenção de posse;

• imissão na posse;

• despejo;

• cobrança;

• rescisão contratual;

• obrigação de fazer;

• conflitos de vizinhança;

• regularização de direitos sobre imóveis;

• defesa em ações propostas por terceiros.

 

A medida é definida conforme a origem do direito, a documentação existente e a situação concreta do imóvel.

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Atuação em Direito Imobiliário

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Nossa atuação em Direito Imobiliário acompanha as diferentes etapas da relação com o imóvel.

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Antes da aquisição ou contratação, analisamos documentos, riscos e condições do negócio.

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Durante a relação, prestamos orientação sobre contratos, locações, posse, utilização e regularização.

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Quando surgem conflitos, atuamos na negociação e nas medidas administrativas ou judiciais necessárias para proteção dos direitos envolvidos.

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Cada situação é analisada individualmente, considerando a documentação, a situação registral, a posse e a finalidade do imóvel.