Compra de imóvel de vendedor com dívida tributária

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A compra de imóvel de vendedor com dívida tributária esbarra sob essa pendência em virtude da possibilidade de o fisco vir anular a venda em alegação de fraude à execução.

Há confusão no que toca opiniões sobre o tema, pois em aspecto material e processual da lei civil, só é possível alegação de fraude se o devedor, for, inequivocamente, instado ao pagamento, dando-se publicidade à terceiros. Assim, qualquer ato que venha ser comprovado como dilapidação patrimonial pode ser também objeto de nulidade.

Portanto, no primeiro caso, só é possível efetivação da penhora de imóvel, se houver, ao tempo da execução, registro correspondente, o que visa dar fé pública ao ato e impedir o envolvimento de terceiros com a compra que prejudicaria o credor.

Súmula 375 – STJ - O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

CPC - Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:

I - quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;

II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828;

III - quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;

IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;

V - nos demais casos expressos em lei.

A responsabilidade de publicidade, portanto, é do credor, que deve se acautelar de levantar o passivo do devedor de forma que possa satisfazer o seu crédito, sem, contudo, prejudicar, por tempo indeterminado, a relação negocial que possa advir sobre o bem e envolver direito de terceiros.

Evidentemente, há bens que não são passíveis de registro, e, atos que podem ser antecipados ao processo judicial para prejudicar o credor. Sentido qual, a lei determina a comprovação de que os bens foram alienados com o fito de prejudicar o pagamento. Logo, independentemente da boa-fé de terceiro, deverá ser anulado.

Em ato complementar, a Lei Tributária, em seu art.185, diz ser presumida a fraude na alienação de bens por devedor da Fazenda Pública, desde que o crédito tributário esteja inscrito na dívida ativa.

Art. 185. Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa

Portanto, se o imóvel objeto de alienação for o único capaz de solver a dívida tributária, poderá ser penhorado em processo que vise o cumprimento da obrigação fiscal. Isto é, quando falamos de qualquer dívida de cunho tributário, dispensa-se o registro estipulado na Lei Processual por mera decorrência de interesse público no recolhimento aos cofres da Fazenda o crédito que lhe é pertinente.

No entanto, se a dívida for especifica de obrigação propter rem, decorre automaticamente com a transferência do bem, a responsabilidade pelo pagamento do débito ao comprador, alternando-se, assim, o sujeito passivo da obrigação, vez que é o titular da respectiva propriedade, como decorre, em aspecto civil, nas obrigações condominiais. Vejamos:

CTN - Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Deste modo, na prática, não há impedimento para efetivação dos negócios, desde que, esteja garantido o crédito Tributário. Distingue-se a ocorrência de débitos de IPTU e outras taxas inerentes ao exercício da propriedade pelo pequeno fato de ser possível sub-rogar o adquirente pelo fato de a dívida não ter caráter pessoal.

As obrigações contratuais envolvendo particulares na compra e venda de imóvel, não podem, todavia, impedir a persecução do crédito tributário. Nesse sentido, as partes podem estipular cláusula substitutiva ou de acréscimo de responsabilidade no pagamento do débito, no entanto, não afasta o poder do ente público executar o próprio bem em decorrência de não existir outros que lhe venham dar a devida garantia.

CTN - Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.

A aquisição de imóvel depende, sobretudo, da análise da vida financeira e jurídica do vendedor. A Lei apresenta ferramentas hábeis em proteger o credor e terceiros que tenha boa-fé na execução deste tipo de contrato e também para impedir que devedor se vincule à terceiros com o fito de burlar a dívida, seja em esfera civil ou tributária.

Portanto, a compra e venda vincula ato entre particulares, os quais se responsabilizam entre si pela efetivação e execução do pacto. Sendo possível que devedor execute com plenitude os negócios de sua vida civil com liberdade, desde que tenha condição de cumprir com as obrigações que a ele estejam vinculadas, sendo objeto de prova por esse e pelo comprador. Por isso, a Lei Civil determina que é desse a responsabilidade pela aquisição de certidões que comprovem a idoneidade do negócio.

Wilian Dias Advogados