No caso de término do contrato de locação comercial existem duas hipóteses cabíveis para os contratantes, a entrega do imóvel ou a renovação do contrato. Pode acontecer por meio de acordo, ou via judicial, caso não haja consenso com relação a destinação do pacto.
Neste tipo de contrato as partes estipulam o negócio com o fito de servir uma atividade econômica. Nessa esteira, exige-se extensão do prazo de utilização do bem além de maior flexibilidade quanto a interferência nas estruturas do imóvel para possibilitar o empreendedor se adaptar às necessidades do empreendimento a ser implantado.
Ao contrário dos contratos de locações residenciais, não há um prazo mínimo estipulado por lei para fruição do bem. Assim, os contratantes são livres para estipular qualquer prazo. A formação do desse tipo de contrato, portanto, é que determinará como se dará a sua extinção. Logo, é essencial que os comerciantes se atentem à espécie e vulto de investimento para não se verem desafortunados com a perda de instalações, publicidade, ponto comercial, público alvo ou tempo insuficiente para suprir suas perspectivas de retorno financeiro.
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contratoa renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptosdos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Vemos, então, que a lei traz benefícios recíprocos, ao locador pelo fato de ter maior garantia de uma única pessoa fruir do bem pelo prazo de cinco anos, mantendo, assim, a estabilidade do investimento imobiliário, contando com o único risco de surgir interessado que lhe traria maior benefício econômico.
De outro lado, traz ao comerciante, também maior estabilidade para tocar o seu empreendimento com lapso temporal razoável e com possibilidade legal de renovação, preservando-se, deste modo, os investimentos com o negócio implantado no local.
Todavia, deve o locatário se ater ao prazo decadencial para efetivar a proposta de renovação. Não havendo acordo, a ação só é cabível no intervalo de tempo de no mínimo um ano do término do contrato e no máximo 6 meses antes. Caso ultrapasse o prazo último, o comerciante se verá obrigado a sair do imóvel, e, caso não o faça, será submetido à ação de despejo.
Portanto, entendemos que é no início do último ano de contrato que deve ser abertas as propostas para renovação, pois, só assim, haverá prazo razoável para o locatário se precaver de propor ação judicial a fim de fazer jus ao seu direito. Também é interessante observar que se houver muitas escusas de contato, provavelmente, o locador já não tem interesse na renovação e esteja aproveitando-se da possibilidade de perda de prazo para utilização da ação judicial.
Em apertada síntese, o contrato poderá ser renovado observando-se o princípio normativo de manutenção da atividade que no local é desenvolvida. Assim, pouco importa se o sócio ou a própria sociedade propõe a ação para rever os termos contratuais e estipular novo período para efetivação de sua renovação, desde que, observada a manutenção da atividade no mesmo ramo, pois, do contrário, estaria eivado os objetivos elementares da renovatória – manutenção da atividade econômica x estabilidade da locação.
No entanto, há duas hipóteses em que o locador não é obrigado a renovar o contrato. Conforme dita o art.52 da Lei 8.245/91:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Devemos nos ater que, na hipótese do inciso II, o locador não poderá, após efetivação da reforma, utilizar o imóvel no mesmo ramo do comércio que ali era exercido, bem como não deve locar a outro empreendedor sem dar o direito de preferência, nas mesmas condições, àquele que ali já exercia atividade econômica.
Cabe indenização ao locatário que exercia sua atividade em momento anterior à reforma na hipótese de lucros cessantes que arcar com a mudança; perda ou desvalorização do fundo de comércio; se não for respeitado o direito de preferência e a locação for efetivada a terceiros nas mesmas condições que tivesse possibilidade de arcar; ou, se o locador não der a destinação que justificou a reforma ou determinada pelo poder público.
O mesmo não se aplica à hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde, de ensino autorizados e fiscalizados pelo poder público ou entidades religiosas. Caso qual, o contrato só poderá ser rescindido pelo fato de descumprimento e inadimplemento. No entanto, haverá possibilidade de rescisão se incidir as hipóteses do art. 53, II:
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.
Isso, pelo fato dessas entidades terem o objetivo social de interesse coletivo, como educação, saúde e integração social. Fato qual, lhes dão privilégio na execução do contrato de locação. Contudo, não obsta o direito de os legítimos proprietários reverem as condições do pacto de forma a dar melhor destino ao local ou se houver descumprimento essencial do termo.
Os contratos de Shopping Centers e Built-to-Suit regem-se por cláusulas pactuadas entre as partes, pois são contratos direcionados para finalidade de execução de empreendimentos específicos e, portanto, devem ter as condições necessárias para que sejam adequadamente exequíveis de forma a dar ampla viabilidade ao negócio.
Ao aproximarem-se de um ano do término do contrato de locação, devem os contratantes tratarem sobre o interesse e viabilidade na renovação do pacto locatício. É comum haver inúmeras divergências no que tange preço e destinação do local. Nessa esteira, a lei traz amplo equilíbrio no que toca os interesses, contudo, com ênfase ao interesse social. Assim, possibilita a renovação do contrato, retomada do imóvel para destinação de maior interesse público, e revisão de preço no que toca os interesses do locador. Basta que estejam aptos em se adequar as novas condições para dar continuidade viável ao investimento imobiliário e do empreendimento implantado.
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