A Lei 13.786/2018 altera a Lei 4.591/64 e Lei 6.766/79. No presente artigo abordaremos a primeira, pois alcança disposições rotineiras quanto a extinção de contratos de compromisso de compra e venda de imóveis edificados. Em momento oportuno, falaremos dos reflexos inerentes à segunda Lei, referente ao parcelamento do solo urbano.
Temos, então, disciplinada matéria que sempre traz grandes repercussões jurídicas ante o fato de não existir, até então, regramento especifico com relação ao distrato ou resolução de contratos de compromisso de compra e venda de imóveis, repercutindo impasses nas discussões judiciais no que toca o reequilíbrio de cada parte após sua decorrência.
De um lado têm-se os direitos e deveres do incorporador, que aplica investimentos no setor e diante disso, busca estabilidade da relação negocial para que possa se remunerar. De outro lado, os direitos e deveres do consumidor brasileiro, via de regra leigo no que tange as relações contratuais e frequentemente é submetido à mesma instabilidade econômica, não conseguindo, muitas vezes, suportar o ônus da compra do tão sonhado imóvel.
Diante dessa perspectiva, via-se um contrato vulnerável e desequilibrado no que tange o interesse dos pares. Principalmente pelo fato de os incorporadores verem-se frente a necessidade de assegurar o retorno no investimento habitacional praticando para o consumidor aplicação de multas e retenção de valores ao próprio critério, tornando incerto a execução das cláusulas penais inerente o inadimplemento do pacto.
A retenção de valores dados a título de garantia para o consumidor eram verdadeiros pesadelos, pois caucionava a impossibilidade daquele fazer frente à outra aquisição, vez vez que perdia sua economia pela impossibilidade financeira de continuar com o pagamento do bem.
Não podemos deixar de mencionar, que o infortúnio, muitas vezes, tornava-se vantajoso para o incorporador, pois, ainda que não tivesse sido cumprido o contrato, embora tenha todo o ônus com relação a manutenção e consequente exequibilidade, seja pelo fato de perda de tempo, contratação de profissionais, remanejamento do empreendimento, ainda tinha a oportunidade de reefetivar a venda do imóvel, não vislumbrando-se, assim, perda do negócio, contudo, talvez um viés adicional na ampliação de lucro. Mera especulação, pois foram exatamente essa falta de parâmetro que gerou a necessidade de criação de um regramento especifico para reger o negócio imobiliário.
Assim, o contrato que era mais aberto, torna-se, por regra, mais estrito e especifico ante o seu valor econômico e prática imobiliária envolvida no momento da resolução ou distrato. Acrescenta-se na Lei os artigos, 35-A, 43-A e 67-A.
Os contratos de compra e venda de imóvel, de plano, devem ser iniciados com especificação do negócio em trâmite, devendo-se, sob pena de invalidade e cominação das multas nele inscritas: apresentação de quadro com relação ao valor total; discriminação de todas as parcelas envolvidas com relação a sua proporção e aplicabilidade; valor de corretagem e forma de pagamento com identificação do destinatário; índices e periodicidade de aplicação, se for o caso; taxas de juros e forma de incidência; cláusula de direito de arrependimento; prazos para adimplemento do preço após o término da obra; prazo para obtenção do habite-se.
O incorporador terá 180 dias com relação a data prevista para termino de conclusão da obra para entrega do imóvel ao adquirente, que, ultrapassado, poderá ter como consequência a resolução do contrato pelo comprador e aplicação das multas previstas, o que deverá ser efetivado no prazo de 60 dias.
No caso acima, se não optar o comprador pela resolução do contrato, terá direito 1% de juros pro rata die com relação aos valores que foram adiantados.
Já o inadimplemento por parte do comprador, deve ser absoluto para fins de compensação dos valores pagos à título de cláusula penal, devendo-se devolução do valor remanescente à possível compensação pelo incorporador. Destaca-se que a pena convencional não deve ser superior à 25% do valor pago a título de sinal ou espécie semelhante, como determinada a Lei.
Caso o comprador esteja fruindo do bem, deverá pagar ao incorporador os valores referentes ao ônus real do imóvel na proporção de 0,5% do vulto econômico contratado, pro rata die.
Uma novidade interessante, trata da possibilidade do comprador que resolver o contrato não efetivar o pagamento das penas condicionadas no termo se sub-rogar outro compromissário comprador no seu lugar, evidentemente, e como regulamenta o Código Civil, com anuência do Credor.
Também é possível que o comprador desista da compra sem qualquer ônus, se, no prazo de 7 dias, comunicar por notificação escrita o seu intuito, devendo-se, inclusive, a devolução integral da taxa de corretagem.
A lei também se aplica aos contratos com pacto adjeto de alienação fiduciária, aplicando-se, no caso de resolução no que tange a devolução de valores, as cláusulas da Lei especial. Tema que trataremos em outro artigo.
A lei, portanto, ainda que preenchida com algumas lacunas, creiamos que de forma proposital pelo fato de os contratos em geral exigirem maiores flexibilizações, afasta grande celeuma que assombrava o judiciário quando da resolução dos compromissos de compra e venda de imóveis, pois, nesse aspecto, a comunicação de direitos sempre foi incerta.
Com as especificações das cláusulas que tocam o regramento econômico do contrato, ante a instabilidade do cenário do mercado imobiliário brasileiro para os investidores, e, de outro lado, a instabilidade do mercado de trabalho para o consumidor, fica mais fácil ter diretrizes tornar as partes ao status a quo real, sem prejudicar o investidor e sem prejudicar o consumidor, que, de fato tem muito mais a perder ante a decorrência do seu menor potencial econômico e incapacidade de recuperação neste sentido.
Ainda observa-se no mercado praticas não condizentes com a intenção normativa da Lei, portanto, é importante que cada um dos pares busque muita informação acerca do tema e consultem especialistas na área a fim de não terem prejuízos desnecessários diante da compra de um imóvel, que, como sabemos, é o sonho da maioria das pessoas em grande parte do mundo.
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