A usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem, móvel ou imóvel, por via da posse prolongada e incontestada, preenchendo os requisitos legais. Ou seja, você pode se tornar proprietário de um bem que não lhe pertence originalmente por tê-lo utilizado e cuidado por um período de tempo determinado como se fosse seu.
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
A usucapião extrajudicial é um modo de adquirir a propriedade de um imóvel sem precisar de um processo judicial. É mais rápida e à usucapião judicial.
O procedimento é realizado em cartório de registro de imóveis e pode ser iniciado com a apresentação de petição e dos documentos comprobatórios.
Se houver impugnação por terceiro ao pedido de usucapião extrajudicial, o procedimento fica suspenso e o Oficial de Registro de Imóveis tentará conciliar as partes.
Se a conciliação for bem-sucedida, o procedimento de usucapião extrajudicial será retomado. Se a conciliação não for bem-sucedida: O Oficial de Registro de Imóveis remeterá os autos ao juízo competente para que o procedimento tramite na via judicial.
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USUCAPIÃO JUDICIAL
A usucapião judicial é realizada em juízo e pode ser mais demorado e custoso que a usucapião extrajudicial, mas é mais apto em solucionar questões complexas ou incidentes e oferece maior segurança jurídica.
TIPOS DE USUCAPIÃO E REQUISITOS
Usucapião Extraordinária: Posse por 15 anos, sem interrupção nem oposição; Posse mansa e pacífica com ânimo de dono; Justo título não é necessário; Boa-fé não é necessária.
Usucapião Ordinária: Posse por 10 anos, sem interrupção nem oposição; Posse mansa e pacífica, com ânimo de dono; Justa título é necessário; Boa-fé é necessária.
Usucapião Familiar: Posse do imóvel urbano por 2 anos, sem interrupção nem oposição; Posse mansa e pacífica, com ânimo de dono e exclusivo; União estável ou casamento por no mínimo 2 anos; Imóvel não pode ser superior a 250m²; Abandono do lar pelo outro cônjuge ou companheiro; Ausência de ação de usucapião individual.
Usucapião Especial (Habitacional): Posse do imóvel urbano por 5 anos, sem interrupção nem oposição; Posse mansa e pacífica, com ânimo de dono; Ocupação do imóvel para sua moradia própria; Imóvel não pode ser superior a 250m²; Ausência de outro imóvel urbano em nome do possuidor; Prazo: 5 anos; Dispensa a necessidade de justo título e boa-fé; Destinada a pessoas de baixa renda que não possuem outro imóvel.
Usucapião Coletiva: Posse do imóvel urbano por 5 anos, sem interrupção nem oposição; Posse mansa e pacífica, com ânimo de dono; Ocupação do imóvel por 5 anos ininterruptamente por um grupo de pessoas; Imóvel não pode ser superior a 250m² por possuidor; Ausência de ação de usucapião individual; Impossibilidade de identificar os terrenos de cada possuidor; Prazo: 5 anos; Destinada a comunidades que ocupam um mesmo terreno de forma organizada; Dispensa a necessidade de justo título e boa-fé.
QUADRO COMPARATIVO
Critério | Usucapião Extraordinária | Usucapião Ordinária | Usucapião Familiar | Usucapião Especial |
Prazo | 15 anos | 10 anos | 2 anos | 5 anos |
Posse | Mansa, pacífica e ininterrupta | Mansa, pacífica e ininterrupta | Mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono | Mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono |
Justo Título | Não necessário | Necessário | Não necessário | Não necessário |
Boa-Fé | Não necessária | Necessária | Não necessária | Não necessária |
Moradia no Imóvel | Não exigida | Não exigida | Exigida por 5 anos ininterruptamente | Exigida |
Tamanho do Imóvel | Sem limite | Sem limite | Até 250m² | Até 250m² |
Outros Imóveis | Sem restrições | Sem restrições | Impede a usucapião | Impede a usucapião |
Cadastro em Programa Habitacional | Não necessário | Não necessário | Não necessário | Opcional |
Abandono do Lar | Não exigido | Não exigido | Exigido | Não exigido |
União/Casamento | Não exigido | Não exigido | Exigido (mínimo de 2 anos) | Não exigido |
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS
Os documentos necessários para o processo de usucapião variam de acordo com o tipo de usucapião e o estado em que o imóvel está situado. No entanto, alguns documentos são geralmente exigidos em todos os casos:
Documentos do Requerente:
Cédula de identidade e CPF;
Certidão de nascimento ou casamento;
Comprovante de residência;
Comprovante de renda;
Certidão de antecedentes criminais;
Documentos do Imóvel:
Certidão de matrícula do imóvel atualizada;
Certidão de ônus reais do imóvel;
Certidão negativa de débitos de IPTU;
Planta do imóvel;
Laudo de avaliação do imóvel;
Documentos que comprovam a posse:
Contratos de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de compra e venda;
Recibos de pagamento de IPTU, condomínio, luz, água, etc.;
Fotos do imóvel;
Depoimento de testemunhas;
Outros documentos:
Justo título (se necessário);
Procuração (se o requerente for representado por advogado);
Observações:
Os documentos podem ser apresentados em cópias autenticadas.
O cartório de registro de imóveis pode solicitar outros documentos além dos listados acima.
CONCLUSÃO
A usucapião é um instituto jurídico que permite a uma pessoa adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel pela posse mansa, pacífica e ininterrupta por um determinado período de tempo. Existem diferentes tipos de usucapião, cada um com seus próprios requisitos e prazos.
A usucapião extrajudicial é mais rápida e barata que a usucapião judicial, mas exige que o possuidor cumpra alguns requisitos específicos. Já a usucapião judicial é um processo mais demorado e custoso, mas pode ser necessária em casos mais complexos.
Os documentos necessários para o processo de usucapião variam de acordo com o tipo de usucapião e o estado em que o imóvel está situado.
A usucapião é um tema complexo e que exige atenção especial. É importante buscar orientação jurídica especializada antes de iniciar qualquer processo de usucapião.
Wilian Dias Advogados