Palavras-chave: Alienação de Imóveis, Notificação em Leilão, Leilão Judicial, Direito de Defesa, Embargos à Arrematação, Credores com Hipoteca, Coproprietários, Ação Rescisória, Petição ao Juízo de Execução.
No contexto de um processo de alienação de bem executado, a notificação é um ato processual essencial para garantir o direito de ampla defesa e contraditório às partes envolvidas.
A alienação pode ocorrer de diferentes formas, como leilão, venda direta ou adjudicação. A notificação tem como objetivo informar todos os interessados sobre o andamento do processo, especialmente sobre a iminência da alienação do bem.
A notificação, em regra, deve ser dirigida ao executado, ao credor e a terceiros que possam ter interesse na manutenção da posse do bem. Essa comunicação ocorre para que o executado tenha a oportunidade de se manifestar sobre a alienação, apresentar eventuais impugnações ou, se for o caso, quitar a dívida antes da transferência do bem para um terceiro. Também é importante para que o executado tome ciência das condições e termos sob os quais a alienação será realizada, garantindo, assim, a transparência e legalidade do ato.
Nos casos em que a propriedade não é de titularidade exclusiva do executado — por exemplo, quando o bem é de copropriedade ou pertence a um casal em regime de comunhão de bens — a notificação assume ainda maior importância. É necessário que todos os coproprietários sejam notificados para que possam exercer seus direitos, evitar prejuízos e buscar uma solução mais favorável à parte envolvida.
O Código de Processo Civil prevê que a alienação de bens, principalmente imóveis, depende de diversas formalidades, inclusive notificações pessoais, com o objetivo de garantir que os interessados tenham pleno conhecimento do ato e não sejam surpreendidos por decisões que afetem seu patrimônio. Assim, a notificação tem um papel fundamental no processo de execução e alienação de bens, garantindo um procedimento justo e legal para todas as partes envolvidas.
O artigo 889 do CPC trata dos interessados na notificação expedida pelo leiloeiro em um processo de alienação de bem, especialmente nos casos de execução de bens que serão vendidos em leilão. O artigo estabelece quais pessoas devem ser notificadas para que possam ter ciência sobre a realização do leilão, assegurando o contraditório e a ampla defesa
Assim, devem ser notificados:
Executado
O executado tem o direito de pagar a dívida e assim evitar o leilão ou questionar irregularidades no processo de execução, inclusive com relação à avaliação do bem e à própria realização do leilão.
O pagamento da dívida pode ser feito até o momento anterior à assinatura do auto de arrematação, nos termos do artigo 826 do CPC. Se o pagamento integral da dívida for realizado, a execução é extinta.
Pode apresentar impugnação ao ato executivo, principalmente alegando irregularidades no procedimento de alienação, até o momento anterior à realização do leilão ou mesmo durante o leilão, caso observe ilegalidades.
Credores com garantia real
Credores com garantia real sobre o bem (como hipoteca ou penhor) podem exercer o direito de preferência sobre o valor obtido com a venda do bem (no caso de penhor). Eles também podem se opor ao leilão, caso seus interesses sejam prejudicados (no caso de hipoteca).
Os credores com garantia real podem requerer ao juiz que sejam pagos preferencialmente com o produto da arrematação. Esse pedido deve ser feito antes da destinação dos valores.
Caso haja irregularidades, como não terem sido notificados adequadamente, podem requerer a suspensão do leilão antes de sua realização para efeito de expedição de suas respectivas manifestações.
Coproprietários e outros possuidores
Coproprietários podem exercer o direito de preferência para adquirir o bem que está sendo alienado e também podem questionar a alienação, especialmente se houver falhas processuais.
Têm preferência para adquirir o bem por valor igual ao maior lance do leilão. Esse direito pode ser exercido logo após o término do leilão, antes de a arrematação ser definitivamente homologada.
Caso não sejam notificados devidamente ou se haja irregularidades na avaliação do bem, podem apresentar oposição ao leilão antes da homologação da arrematação.
Terceiros Interessados
Terceiros interessados, como cônjuges ou outros com direitos sobre o bem, podem exercer o direito de impugnação ao leilão caso não tenham sido notificados ou caso verifiquem prejuízos aos seus interesses legais.
Podem se manifestar em qualquer momento até a homologação da arrematação, principalmente para questionar a falta de notificação ou outros vícios que possam invalidar o ato de alienação.
Em casos em que o bem é de propriedade conjunta com o cônjuge (como em comunhão de bens), o cônjuge pode pedir a reserva de sua parte (meação) para evitar a alienação completa do bem. Neste caso, o desconto sobre o bem para efeito de oferta à praça não pode atingir a meação com o fito de proteger a integralidade do patrimônio daquele que não faz parte da lide.
O CPC, ao regulamentar a notificação dos interessados no artigo 889, visa assegurar um processo justo e a proteção dos direitos daqueles que possam ser direta ou indiretamente afetados pelo leilão. A comunicação prévia e formal pelo leiloeiro é essencial para garantir que todos os interessados possam tomar as medidas necessárias para resguardar seus direitos antes da alienação do bem.
A falta de notificação a qualquer um dos interessados pode comprometer a validade do leilão e tornar o ato passível de anulação, pois violaria o devido processo legal e o direito ao contraditório e à ampla defesa.
Em um leilão judicial, cada interessado mencionado no artigo 889 do CPC tem o direito de exercer ações específicas para proteger seus interesses.
Momento processual
A observância do momento correto para o exercício dos direitos é crucial, pois após a assinatura do auto de arrematação pelo juiz, o leilão se torna, em regra, irreversível, o que pode limitar drasticamente as possibilidades de reversão do ato por parte dos interessados.
Antes do leilão: É o momento ideal para impugnações e pagamentos da dívida, pois evita a alienação do bem e despesas com o seu praceamento como a comissão do leiloeiro e outras despesas processuais.
Durante o leilão: Irregularidades podem ser levantadas e, se procedentes, o juiz poderá interromper a venda em virtude dos exercícios dos direitos atrelados à preferência dos interessados.
Após o leilão, mas antes da assinatura do auto de arrematação: Apesar do Código do Processo Civil mencionar que seja o último momento em que os interessados podem tentar evitar que o bem seja transferido para terceiros, por meio do pagamento da dívida ou por contestação de eventuais vícios no processo, ainda ocorre essa oportunidade dez dias após a sua efetivação por disposição do § 2º do art.903.
Portanto, após a assinatura da carta de arrematação é que começa correr o prazo para as alegações decorrentes do § 1º do diploma, findo o prazo, fica autorizada a expedição da carta de arrematação, que, como já vimos, é o documento oficial que autoriza a transferência da propriedade ou direitos adquiridos em hasta pública.
Portanto, a participação ativa dos interessados durante as etapas do processo de leilão, especialmente em relação às notificações e ao momento oportuno para o exercício de seus direitos, é essencial para a proteção de seus interesses patrimoniais e para assegurar a validade do processo de execução, e, consequentemente, na aquisição do bem.
Caso os interessados não se manifestem no momento oportuno do processo de execução, eles podem perder seus respectivos direitos de quota, hipoteca ou penhora em relação ao bem alienado, e, sendo o caso do arrematante, se onerar em decorrência de deveres advindos do processo que possam refletir sobre o bem ou direitos adquiridos, conforme exemplos que seguem elencados:
Coproprietários
Se um coproprietário não exercer seu direito de preferência ou não se manifestar antes da alienação, ele perde a possibilidade de adquirir o bem por valor igual ao lance vencedor no leilão. Quando o bem é arrematado, ocorre a transferência da propriedade ao arrematante, e o coproprietário que não se manifestou não tem como reverter a alienação, podendo perder seu direito sobre o bem, incluindo sua quota parte. O valor correspondente à sua quota é convertido em dinheiro e geralmente disponibilizado a ele, mas ele perde o direito à propriedade direta do bem em si.
Credores com hipoteca
Para credores que possuem garantia real sobre o bem, o não exercício do direito de preferência e a ausência de impugnação podem resultar na perda do direito de execução da garantia sobre o bem específico. Se o bem for alienado judicialmente e o credor não se manifestar, ele perde o direito de reter aquele bem como garantia. Contudo, seu crédito deve ser satisfeito, dependendo do valor obtido com a arrematação e da ordem de preferência estabelecida entre os credores.
Após a alienação, o valor arrecadado é utilizado para pagar os credores, seguindo a ordem de preferência. Caso o credor hipotecário não se manifeste e não se oponha ao leilão, o valor obtido pela alienação poderá ser distribuído conforme a ordem de preferência entre outros credores.
Se não houver valor suficiente para quitar o débito, o credor hipotecário pode acabar com um crédito não garantido, sem poder mais utilizar o bem como garantia específica, e, para o arrematante, pode acabar sendo onerado em caso o valor ser esgotado pela ordem de penhora antes mesmo de ser capaz de cumprir com as obrigações da própria coisa.
Credores com penhora
Para os credores que tenham registrado penhora sobre o bem, o não comparecimento ou a falta de manifestação também pode resultar na perda da oportunidade de questionar irregularidades no leilão. Quando o bem é vendido, a penhora que existia sobre ele é extinta. O credor deixa de ter a garantia sobre aquele bem específico, e, assim como no caso do credor hipotecário, dependerá do valor arrecadado com a venda para satisfação de seu crédito, aplica-se o mesmo adendo do parágrafo anterior no que toca os reflexos da obrigação sobre o arrematante.
Vale ressaltar que, o arrematante deve ser informado sobre eventuais ônus como hipoteca, usufruto ou outras garantias, ao adquirir o bem em leilão judicial. Embora, aluda-se que ele o faz de forma "livre e desembaraçada", há dívidas vinculadas ao bem acompanhem como dívidas fiscais e condominiais, que nem sempre estão em estado de preferência perante outros créditos.
Extinção dos ônus na arrematação
O artigo 903 do CPC é vago no sentido de poder firmar que feita a arrematação e homologada pelo juiz, presume-se a transferência do bem ao arrematante livre de quaisquer ônus, pois há muitas causas processuais que podem infirmar essa tese.
Isso significa que, em regra, o arrematante não é responsável por dívidas que eventualmente estavam vinculadas ao bem antes da arrematação, incluindo hipotecas e penhoras. Assim, os direitos de garantia que existiam sobre o bem (como hipotecas e penhoras) são extintos, e o arrematante recebe a propriedade desembaraçada, desde que, não hajam créditos preferenciais concursais que venham esgotar o valor arrecadado antes do cumprimento da obrigação de caráter propter rem, isto é, que acompanham o bem por disposições legais.
Portanto, os interessados precisam se manifestar no momento processual adequado, caso contrário, perdem seus direitos específicos sobre o bem alienado. A falta de manifestação pode acarretar a extinção de direitos como quotas de copropriedade, garantias hipotecárias ou penhoras, e, uma vez homologada a arrematação, o novo proprietário pode acabar assumindo ônus não contemplados por mera descrição do edital. Por isso, é fundamental que todos os interessados estejam atentos às notificações e participem do processo de execução para defender seus interesses adequadamente.
Se as respectivas intimações não forem efetuadas conforme exigido pela lei no contexto de um processo de alienação de bem executado, o procedimento poderá ser comprometido por violação ao princípio do devido processo legal, ao direito ao contraditório e à ampla defesa. Isso significa que a alienação do bem pode ser considerada nula com consequências negativas para as partes e também para o arrematante, que terminará com a imobilização de seu investimento até a solução dessa situação.
Anulação do leilão ou da alienação judicial
Os interessados podem pedir a anulação do leilão ou da alienação judicial, alegando a ausência de intimação devida, que configura um vício processual. Para que o processo de alienação de um bem seja válido, todos os interessados devem ser devidamente intimados e notificados, conforme estabelece o Código de Processo Civil.
Como vimos, a falta de intimação impede que os interessados possam exercer seus direitos, como o direito de preferência, o direito de purgar a mora (pagamento da dívida para evitar a alienação) ou, no caso de credores, o direito de preferência no recebimento do valor obtido pela venda do bem.
Ultrapassados os prazos para impugnação direta no processo, o pedido de anulação só pode ser feito por meio de uma ação própria, chamada ação anulatória, ou por meio de embargos à arrematação, que é uma forma de contestar a validade da alienação após a realização do leilão.
Sendo o caso, o arrematante pode desistir da aquisição, o que visa a opção de se retirar do conflito eventualmente existente, onde deverá figurar como terceiro interessado, e, assim, responder uma ação judicial. Não sendo o caso, o efeito dessas ações é meramente indenizatório, pois não deve afetar a aquisição que transitou em julgado, devendo o arrematante estar ciente que deve responder as ações em conjunto com o réu ou embargado.
Embargos à arrematação
Caso a arrematação já tenha ocorrido, os interessados que não foram devidamente intimados podem apresentar embargos à arrematação, com base na ausência de intimação. Essa medida é cabível para impugnar a regularidade do leilão e buscar a anulação da venda do bem.
O fundamento dos embargos à arrematação, nesse caso, é a violação ao devido processo legal e ao direito de defesa, uma vez que a falta de intimação impediu que os interessados tivessem conhecimento do ato e pudessem participar do processo.
Embargos de terceiro
Os embargos de terceiro podem ser utilizados quando um terceiro interessado não teve conhecimento ou não foi intimado sobre a penhora ou alienação do bem e deseja proteger seus direitos sobre o bem que foi indevidamente comprometido.
Por exemplo, um coproprietário que não foi notificado pode ingressar com embargos de terceiro para impedir a alienação ou para tentar reaver o bem. Este recurso serve para defender o direito de quem, embora não seja parte do processo de execução, tenha algum interesse jurídico afetado por ato processual como o leilão ou a penhora.
Ação rescisória
Outra medida que pode ser tomada, em situações extremas e quando já não restam outros recursos cabíveis, é a propositura de uma ação rescisória para desconstituir a decisão judicial que homologou a arrematação do bem.
A ação rescisória pode ser utilizada quando o interessado entende que houve uma violação evidente de norma processual, como a falta de intimação dos interessados, configurando um vício que pode levar à anulação da decisão.
Petição ao juízo de execução
Outra alternativa é a apresentação de uma petição ao juízo da execução, tão logo o interessado tome conhecimento da alienação indevida. O interessado pode peticionar diretamente ao juízo responsável pela execução, requerendo a nulidade do ato de alienação por falta de intimação, ainda antes da assinatura do auto de arrematação.
Nessa petição, o interessado deve alegar a violação ao contraditório e ao devido processo legal, pedindo que o juiz suspenda a homologação da arrematação ou anule o ato viciado para que sejam feitas as devidas intimações e possibilitada a participação dos interessados.
Conclusão
A ausência de intimação devida é considerada um vício processual grave, pois viola princípios constitucionais, como o devido processo legal, o contraditório e a ampla defesa. Como consequência, a alienação do bem pode ser declarada nula, o que significa que o ato jurídico é considerado como se nunca tivesse existido.
A declaração de nulidade implica na devolução do bem ao estado anterior à alienação e, se já houver um arrematante, este deverá ser reembolsado dos valores pagos, apenas se, as impugnações pertinentes tiverem sido efetuadas em até 10 dias posteriores à assinatura do auto de arrematação, antes da expedição da carta de arrematação.
Além disso, dependendo da fase em que se encontre o processo, o arrematante poderá buscar a restituição de valores pagos e, eventualmente, até indenização pelos prejuízos sofridos, caso tenha havido negligência do leiloeiro ou de outras partes envolvidas.
A intimação regular dos interessados é um dos pilares que asseguram a validade do processo de alienação de bens em execução. O objetivo é garantir que todos os que têm direitos sobre o bem sejam informados do ato e possam se manifestar, evitando prejuízos indevidos. A falta de intimação impede que os interessados tenham a chance de defender seus direitos e, por isso, compromete a legitimidade de toda a execução.
Assim, em caso de não realização das intimações exigidas pelo artigo 889 do CPC, os interessados devem agir prontamente, utilizando os mecanismos legais disponíveis para proteger seus direitos e garantir que o procedimento de execução seja conduzido de forma justa e transparente, ficando atendo o arrematante de situações que venha esgotar o preço da arrematação antes do cumprimento das obrigações propter rem.
Wilian Dias Advogados