INTRODUÇÃO
A arrematação é o ato de adquirir um bem por via de leilão em uma concorrência pública. No caso de aquisição de imóveis (leilão de imóveis, a arrematação decorre da alienação via judicial ou extrajudicial, cujas regras são estabelecidas por leis e normas esparsas complexas que devem se comunicar entre si a fim de que sejam satisfeitos todos os direitos envolvidos.
Portanto, embora se aparente atraente e infelizmente se divulgue o contrário, o negócio depende de amplo conhecimento e experiência para que de fato seja vantajoso ao adquirente ou investidor, que pode ficar sujeito à inúmeros problemas caso o faça sem o conhecimento técnico suficiente para se ver livre de todos os riscos que de fato envolvem o bem. Ressaltando que a alienação por hasta pública sempre advém de uma lide, logo, o arrematante, sempre se envolverá com ela, ainda que parcialmente ou indiretamente.
A simples divulgação do edital não impede que haja detalhes que não sejam vislumbrados pelo leiloeiro, que estará atendo apenas em informações substanciais em relação ao imóvel, mas não o processo em si, sendo que, o edital é documento que rege o leilão, mas não tem o poder de afastar o direito guarnecido por lei à terceiros que estejam vinculados ao processo judicial.
Portanto, é no mínimo prudente que o interessado neste tipo de negócio ou investimento, esteja preparado para não recepcionar surpresas desagradáveis e até mesmo perda econômica em detrimento da falta de conhecimento suficiente para participar do certame com segurança.
LEILÃO EXTRAJUDICIAL
No leilão extrajudicial, o titular do direito poderá, ao invés de fazer uma oferta individual por preço fixo, optar por estabelecer um valor mínimo e colocá-lo à disputa de potenciais interessados para oferta de melhor preço, dentre os quais, evidentemente, ganhará aquele que propor a maior oferta. Em geral, nesses leilões, o adquirente deve respeitar o preço mínimo sugerido pelo alienante, e, também pode ficar submetido a providências judicias para efeito de posse e regularização. Embora o procedimento seja mais simples, também não resguarda a mesma segurança guarnecida pelo procedimento judicial, que terá o crivo do judiciário para praticamente todos os atos que envolve a transmissão do imóvel adquirido.
LEILÃO JUDICIAL
No leilão judicial, a oferta pública decorre de uma disputa judicial anterior, cujo dever pecuniário recai sobre o bem alienado por motivo de escassez patrimonial daquele que ficou obrigado à uma prestação pecuniária perante o (s) credor(es) da ação.
Como vimos acima, devemos ter em mente que o bem objeto da alienação decorre de uma disputa entre terceiros que é marcada por direitos e deveres que muitas vezes extrapolam aos das partes e também podem preterir aos direitos do arrematante.
Embora o que se vise seja a alienação de bens do devedor para satisfação do crédito simplesmente, o bem imóvel pode resguardar garantias anteriores, garantia de si próprio e preferências creditícias como veremos adiante. Portanto, a mera leitura do edital não é o suficiente para adquirir o bem com plena segurança.
A vantagem de aquisição de um bem por via judicial é que todo o trâmite de aquisição e regularização deverá passar pelo crivo judicial. Nesse sentido, embora seja mais demorado que o extrajudicial, estará chancelado pela regularidade de todo o procedimento com a garantia judicial ao arrematante de adquirir um bem já desembaraçado pelas celeumas discutidas na própria ação. Não se pode dizer sempre livre de ônus, pois a prática jurídica nesta área mostra que muitos imóveis são transferidos com diversas pendências em decorrência de inexperiência do arrematante.
LEILOEIRO
Ambos os certames devem ser presididos pelo leiloeiro, que é um profissional qualificado como “auxiliar de justiça”, responsável por promover a alienação de bens por leilão público, os quais, em geral, são realizados por via eletrônica. O leiloeiro, portanto, não é um mero vendedor ou agenciador, mas um profissional incumbido do dever público de zelar pela precisa oferta do bem à praça com o fito de colaborar com a finalização da lide, devidamente cadastrado no competente tribunal, cuja remuneração legal é de 5% sobre o preço do lance vencedor e visa dar condições de aquisição plena ao interessado comprador. Seus deveres e obrigações são amplos e veremos em momento oportuno,
EDITAL
As regras do leilão são precedidas pela promoção e divulgação de um edital público. O edital de leilão é o documento essencial para especificar o bem objeto da alienação, as condições em que deverá ser adquirido e as obrigações que deverão ser assumidas pelo arrematante.
O edital, embora dite as regras do leilão, não pode se sobrepor às legislações inerentes aos direitos vinculados ao bem alienado e de terceiros interessados. Por isso, muitas cláusulas ou promessas insculpidas no documento podem ser nulas, prejudicar e onerar o arrematante pela precipitação do leiloeiro em alienar o bem.
ÔNUS SOBRE O BEM
Deve ser observado que o arrematante nunca estará isento de adquirir o bem livre de ônus se não tiver experiência e conhecimento suficientes para participar da oferta, pois é muito comum que o valor da aquisição, além de dever suportar a quitação do débito exequendo também deverá provisionar diversos deveres atrelados, como débito fiscal ou débito condominial, por exemplo.
Da mesma forma, poderá ocorrer no curso do processo a habilitação de outros credores com preferência creditícia como trabalhista, alimentar, hipotecas, etc. Nesse sentido, essas preferências podem esgotar o crédito antes que supra as dívidas que recaem sobre o próprio bem, e, o arrematante, por ser o novo proprietário, deverá assumi-las.
FORMA DE PAGAMENTO DO LANCE
Será no edital, por determinação do Juiz, que constará se o bem poderá ser adquirido por pagamento à vista ou parcelado.
O interessado no parcelamento deverá ter a disponibilidade de sinal da fração mínima de 25% do preço, contudo poderá ter o benefício do pagamento parcelado em até 30 meses, o que depende de autorização judicial, e, deverá ser submetido à contabilização de juros e atualização monetária referente o período de pagamento.
A partir do momento do pagamento do preço ou do sinal, no caso de autorização para pagamento parcelado, o juiz expede o documento que possibilita a transferência da propriedade imobiliária, “a carta de arrematação”, contudo, a aquisição parcelada ficará gravada por hipoteca judicial até a conclusão do pagamento.
Em caso de não pagamento, o juiz determinará a aplicação de multa de 10% sobre os valores vencidos e vincendos, além de ficar permitido ao exequente da ação resolver a arrematação e promover a execução em face do arrematante.
AUTO DE ARREMATAÇÃO E CARTA DE ARREMATAÇÃO
O auto de arrematação é o documento elaborado pelo leiloeiro, o qual constará os detalhes e certificação do praceamento, tem o fito de demonstrar ao juiz a regularidade da publicidade do certame e ausência de privilégios. A expedição e assinatura do auto de arrematação também marcará o prazo para impugnações.
Já a carta de arrematação, é o documento que delimitará e especificará o objeto da aquisição e também colocará fim ao leilão, pois é o documento que representa a transferência definitiva do bem.
IMISSÃO NA POSSE
A imissão na posse é o ato judicial que autoriza o novo proprietário ingressar no bem adquirido. Conforme o exposto, o arrematante não está adquirindo o imóvel de forma originária, mas de uma consequência decorrente de uma lide, portanto, é muito provável que o bem esteja servindo de habitação ou utilidade de terceiros, cuja saída não será automática, mas ficará submetida à diversos atos judiciais a fim de que possa ser viabilizada a sua saída de forma legal e sem riscos ao arrematante.
Ademais, devem ser preservados os bens e direitos do possuidor a fim de que o arrematante não fique responsável por indenizá-lo. Portanto, qualquer medida sem autorização judicial ou mal executada para tanto, poderá ser o estopim para esse culpar o proprietário de quaisquer danos que venha alegar.
CAPACIDADE POSTULATÓRIA
A capacidade postulatória é uma condição resguardada pelo Código de Processo Civil, pelo Código de Ética e Disciplina da OAB e também pela Legislação Penal e é sustentado por diversos fatores, os quais não serão expostos pelo momento ante a sua complexidade. Em síntese, a lei garante o direito de postular, de agir ou atuar em processo judicial apenas aos advogados, juízes, membros do ministério público, defensoria e alguns servidores dentro de suas estritas limitações.
Portanto, todo ato que houver de ser praticado dentro do processo judicial, deverá ser executado por advogado devidamente habilitado. Ainda que se divulgue ou se especifique em edital de leilão que penhoras serão baixadas automaticamente, auto de arrematação, carta de arrematação ou imissão na posse serão emitidos também automaticamente, isto é má informação transmitida com o fito dos leilões se tornarem mais atraentes para os participantes.
Mas, como o exposto, o certame não é nada simples como aparenta ser, e, tanto servidores, quanto juízes ou leiloeiros são impedidos por lei em praticar atos exclusivos das partes, seja pela limitação legal do exercício da profissão, seja para evitar a prática de advocacia administrativa ou por atuação sem habilitação legal.
Deve-se conhecimento que os cartórios judiciais não estão autorizados em dar qualquer assistência jurídica às partes, senão em zelar e praticar o estrito dever legal derivado de sua posição perante o ente ou autoridade para a qual está à serviço. Assim, tecnicamente falando, não há possibilidade do arrematante dar prosseguimento aos atos necessários para transferência do imóvel ou sua regularização sem a devida assistência jurídica.
IMPUGNAÇÕES
Impugnação é a manifestação de contrariedade à um ato judicial marcado por alguma irregularidade.
O leilão pode ser impugnado em três momentos: i) até dez dias após a assinatura do auto de arrematação, por qualquer interessado, em relação ao preço, validade de intimações e manifestações de credores, pagamento do preço; ii) após a expedição da carta de arrematação, por qualquer interessado, por via de ação autônoma; iii) após dez dias da expedição da carta de arrematação, pelo arrematante, se não mencionado no edital ônus recaído sobre o imóvel.
É importante mencionar que a lei determina que os interessados podem fundamentar a impugnação em quaisquer hipóteses resguardadas em legislação esparsa, portanto, conforme o acima exposto, vimos que o edital, embora possa conter de artifícios para tornar a venda mais atrativa, pode não ser absolutamente legal e prejudicar o arrematante que terá que se reparar de danos havidos de qualquer eventualidade do tipo, vide CPC art.903 § 1º.
DESISTÊNCIA
Via de regra, a arrematação é um ato jurídico irretratável, mas há duas hipóteses possíveis de desistência independente de justificativa. Quer dizer, o arrematante poderá desistir por sua exclusiva vontade se:
i) após expedida a carta de arrematação, descobrir gravame não mencionado no edital;
ii) se houver impugnação ao certame;
iii) se houver propositura de ação para anular o leilão. Hipóteses quais, têm o condão suspensivo e pode prejudicar o investimento por tempo indeterminado sem direito indenizatório, modo qual, o legislador deu a opção do arrematante em ter a alternativa de promover sua desistência.
CONCLUSÃO
A arrematação de um imóvel em leilão se configura como uma alternativa intrigante para aqueles que buscam adquirir bens por preços vantajosos. No entanto, a participação nesse tipo de negócio exige cautela e conhecimento aprofundado, pois os leilões de imóveis estão repletos de nuances e particularidades que podem gerar problemas para os investidores despreparados.
A análise aprofundada dos leilões de imóveis revela que a participação nesse tipo de negócio exige cautela extrema e conhecimento aprofundado das normas e procedimentos legais. A assessoria de um advogado especializado em leilões é fundamental para auxiliar o investidor na avaliação dos riscos, na análise do edital e na realização de lances seguros, garantindo que a experiência com leilões seja positiva e gratificante.
Por: Wilian Dias Advogados