Embargos de terceiro como ferramenta para cancelar arrematação

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Resumo

O presente estudo examina a eficácia dos embargos de terceiro como meio jurídico apto em anular uma arrematação judicial já aperfeiçoada. Considerando as funções normativas pertinentes, analisa-se o papel do edital como instrumento de cientificação suficiente aos terceiros não registrados formalmente, concluindo pela improbabilidade da declaração de nulidade absoluta após a regular conclusão da arrematação.

Introdução

No âmbito da execução judicial, destinada à satisfação do crédito por meio da expropriação patrimonial, o momento culminante ocorre com a arrematação do bem objeto da penhora. Entretanto, essa etapa frequentemente é contestada por terceiros não registrados nos respectivos instrumentos de propriedade, alegando ausência de comunicação ou intimação pessoal. A questão central reside na possibilidade jurídica e na eficácia dos embargos de terceiro para desconstituir uma arrematação judicial já aperfeiçoada, sobretudo à luz das normas e princípios jurídicos envolvidos.

Cabimento dos embargos de terceiro como ferramenta para anular a arrematação

Aborda-se o cabimento dos embargos de terceiro conforme previsto no artigo 674 do CPC. Este instrumento jurídico possibilita ao terceiro não integrante do processo defender seu direito de posse ou propriedade contra atos judiciais constritivos, mesmo que não tenha seu direito registrado formalmente. O §1º do referido artigo amplia o conceito de terceiro, incluindo expressamente aqueles que possuam ou detenham propriedade informalmente, reforçando a tutela jurisdicional dos direitos reais de terceiros não registrados.

O prazo para oposição dos embargos de terceiro, previsto no artigo 675 do CPC, estabelece o limite temporal decadencial de cinco dias após a arrematação, adjudicação ou remição, condicionado à ausência de assinatura da respectiva carta. É fundamental observar que tal prazo começa a contar a partir da ciência inequívoca da constrição, a qual, no contexto de editais devidamente publicados, presume-se realizada, especialmente quando a comunicação processual ocorreu adequadamente.

A jurisprudência e a doutrina são firmes no sentido de que o possuidor ou proprietário não parte do processo deve ser notificado antes da arrematação, sob pena de nulidade do ato, conforme o CPC Art. 799.

Validade do edital para intimação de terceiros

O artigo 887 do CPC estabelece a obrigação de publicação do edital de leilão com antecedência mínima de cinco dias, objetivando dar ampla publicidade à alienação judicial. Complementarmente, o artigo 889 do CPC determina rigorosa cientificação da alienação a todos os possíveis interessados. Desta forma, é documento que garante ampla publicidade a qualquer interessado que esteja vinculado ao bem objeto de alienação.

Aperfeiçoamento da arrematação

Uma vez aperfeiçoada a arrematação, nos termos do artigo 903, §1º do CPC, cabe impugnação específica no prazo decadencial de dez dias, mediante comprovação de vício substancial no procedimento.

Se não interpôs embargos de terceiro no prazo legal, e se a arrematação foi fulminada (com assinatura do auto de arrematação e expedição da carta de arrematação), o imóvel passa a pertencer ao arrematante.

A jurisprudência é clara: após o aperfeiçoamento da arrematação e com o decurso do prazo legal, forma-se coisa julgada formal e material, impedindo nova discussão sobre a titularidade, salvo se houver vício de nulidade absoluta.

A ausência de intimação do possuidor legítimo (como ocorre em casos de terceiros de boa-fé que não são partes do processo) pode acarretar nulidade da penhora e da arrematação, desde que, haja demonstração de falhas nas etapas de notificação do certame arrecadatório, o que pode ser arguido em embargos de terceiro, dentro do prazo legal para utilização dessa medida processual em específico.

Quadro comparativo entre as providências legais cabíveis

Impugnação à arrematação (art. 903)	Embargos de Terceiro (art. 674 e seguintes)
Feita por parte ou interessado já vinculado ao processo	Feita por terceiro estranho ao processo
Prazo de 10 dias após a arrematação	Prazo de 5 dias após ciência da constrição (se já ciente), ou a qualquer tempo antes da assinatura da carta de arrematação
Finalidade: apontar vício na arrematação	Finalidade: proteger posse ou propriedade legítima do terceiro
Não exige prova de posse/propriedade	Exige prova da posse ou da propriedade

Ultrapassado esse prazo, apenas vícios graves que caracterizem nulidade absoluta, como fraude ou ausência plena de publicidade legal, justificariam eventual invalidação. No entanto, até o momento da expedição da carta de arrematação. Os precedentes jurisprudenciais vêm exigindo prova inequívoca desses vícios, sendo insuficiente a alegação genérica de desconhecimento do ato.

Obrigatoriedade de registro da posse ou propriedade pelo terceiro

No contexto do artigo 1.245 do Código Civil a transferência efetiva da propriedade imobiliária depende de registro público no Cartório de Registro de Imóveis. Dessa forma, o proprietário informal fica exposto ao risco jurídico de perda do bem frente a terceiros, especialmente em casos de arrematação judicial regularmente publicada e concluída. Esse dispositivo normativo reforça a tese da improbabilidade da nulidade absoluta em decorrência da mera ausência de comunicação pessoal ao terceiro não registrado, cuja cautela lhe incumbe.

Situação	Consequência
Embargante teve ciência e não agiu em 5 dias	Perde o bem, consolidando a arrematação
Embargante não teve ciência real da arrematação	Pode ajuizar embargos fora do prazo, se provar nulidade
Carta de arrematação já assinada	Em regra, consolida-se o domínio do arrematante
Há vício grave (fraude, ausência de intimação real, simulação)	Nulidade processual

Portanto, o edital de leilão judicial publicado no Diário da Justiça (ou em meio eletrônico oficial) tem efeito de intimação geral, inclusive para terceiros interessados, proprietários não registrados e ocupantes não identificados formalmente. Não cabendo arguição de nulidade de citação neste caso.

Esse entendimento se baseia na interpretação sistemática dos artigos elencados, em especial quando se trata de leilão público com ampla divulgação.

Embora o CPC não diga expressamente que o edital supra a intimação pessoal de terceiros não identificados, ele prevê no art. 887, § 1º a obrigatoriedade da publicação do edital do leilão, que tem efeito público de cientificação:

Art. 887, § 1º, CPC"O edital será publicado com antecedência mínima de 5 (cinco) dias da data marcada para o leilão."

Art. 889, III, CPC O edital conterá, obrigatoriamente: [...] a indicação do local em que estiverem os bens, do local da venda, do valor do lance mínimo e da existência de ônus, recurso ou causa pendente sobre os bens a serem leiloados.

Por força da publicidade legal, entende-se que a ausência de registro formal no cartório não impede que o interessado (terceiro) tenha sido presumidamente cientificado do leilão se:

·         O edital foi publicado conforme a lei;

·         O imóvel está descrito corretamente;

·         Houve divulgação ampla.

·         Não há registro de posse ou propriedade no registro do bem.

Por isso, alegações de nulidade absoluta após o leilão são mais restritas e só prosperam se comprovado vício grave e concreto no processo judicial. Ou seja, a simples ausência de intimação pessoal não basta é necessário demonstrar prejuízo e falha no dever de publicidade.

Conclusão

Com base nas disposições legais examinadas e na jurisprudência predominante, conclui-se que os embargos de terceiro, após o aperfeiçoamento da arrematação judicial, possuem eficácia extremamente restrita.

A publicação do edital constitui meio eficaz e suficiente para assegurar a cientificação presumida do terceiro, enquanto a exigência do registro público reforça a segurança jurídica das alienações judiciais ou extrajudiciais de forma a não prejudicar terceiros de boa-fé, principalmente, em respeito ao princípio da transparência e publicidade dos registros públicos.

Dessa forma, salvo demonstração inequívoca de vícios graves no procedimento, torna-se juridicamente improvável a anulação de uma arrematação judicial devidamente aperfeiçoada através de embargos de terceiro fundamentados, exclusivamente, em alegações genéricas de ausência de comunicação pessoal.

Referências

BRASIL. Código de Processo Civil: Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Brasília: Presidência da República, 2015.

BRASIL. Código Civil: Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Brasília: Presidência da República, 2002.

MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz; MITIDIERO, Daniel. Curso de Processo Civil. 10ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016.

NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil Comentado artigo por artigo. 2ª ed. São Paulo: Método, 2018.

THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil: execução forçada, processo cautelar e procedimentos especiais. 59ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018.

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