Transferência de imóvel financiado
- WILIAN DIAS ADVOGADOS
- 24 de ago. de 2020
- 4 min de leitura
Atualizado: 28 de abr.

Palavras-chave: transferência de imóvel financiado, como transferir financiamento imobiliário, venda de imóvel financiado, cessão de financiamento, assumir dívida de imóvel, alteração de titularidade financiamento, transferência de dívida imobiliária, advogado imóvel financiado, regularização de imóvel financiado, contrato de cessão imobiliária
A compra de imóvel financiado corresponde aquisição da posse e domínio do bem enquanto há pendência do cumprimento do contrato. Isto é, enquanto não haja conclusão do pagamento, a propriedade fica sob condição resolúvel.
Quer dizer que, a propriedade do bem pode estar sujeita à forma do contrato: a) transferência direta da propriedade, o que gera a incidência tributária (ITBI); b) apenas transmissão da posse com condição resolúvel de que essa se transfira com o término dos pagamentos, o que não deve gerar incidência tributária.
No primeiro caso, a instituição financeira estipula garantia hipotecária, no segundo, não é propriamente isso o que acontece, pois nunca houve a transferência do bem, caso qual, motiva a não incidência do ITBI até que haja efetivo cumprimento do contrato e transferência para o promitente comprador.
Assim, o verdadeiro titular do direito de propriedade, o banco, deverá participar ativamente de negociação no caso de interesse na venda do bem a fim de avaliar a qualidade e segurança na transferência do contrato. Portanto, não se pode estipular qualquer contratação sem a participação do credor.
Em breve síntese, você passa a ser o comprador do imóvel e não o dono. Só passará a ser o dono a partir do momento em que ocorrer a quitação. Podendo, assim, vendê-lo livremente, apenas depois deste período.
Portanto, é possível transferir o imóvel financiamento para outra pessoa, mediante autorização expressa do credor.
Código Civil - Art. 299. É facultado a terceiro assumir a obrigação do devedor, com o consentimento expresso do credor, ficando exonerado o devedor primitivo, salvo se aquele, ao tempo da assunção, era insolvente e o credor o ignorava.
Muitos entendem que o ato depende de autorização pelo fato de o banco ser dono do imóvel. Não verdade. Fato é que, a instituição financeira é um credor que empresta o dinheiro necessário para a aquisição do bem, portanto, estipula contrato com aquele que o buscou, não sendo obrigado, portanto, aceitar terceiro, e, muito menos, sem qualquer avaliação prévia.
Pelo fato de ser titular de crédito deve ser também o titular do direito com relação à transmissão da obrigação, pois, uma vez efetivada, salvo algumas exceções legais, o antigo devedor não terá mais qualquer vínculo com a obrigação.
Importante ressaltar que, se comprou o imóvel em seu nome e transferiu para outra pessoa sem fazer a estipulação com o banco, a inadimplência do novo comprador não terá qualquer efeito imediato sobre esse vez que não é o titular da dívida, ocasionando, assim, a possibilidade do banco executar o devedor com o qual contratou, fazendo jus à negativação e propositura de ação judicial pertinente.
Mesmo que adicione ao seu contrato a obrigação do novo comprador arcar com a pagamento das parcelas restantes do imóvel, incluindo juros e multas, o banco não será obrigado reconhecer sua validade, pois não houve participação ou anuência, o que legitima o acordo para transmissão da dívida e identifica de quem deverá ser cobrada.
Na prática, em termos legais, a instituição financeira não substitui o devedor, mas resolve o antigo contrato e faz um novo contrato para aquisição de crédito com o adquirente interessado.
É de extrema cautela que a transferência seja efetivada de acordo com os ditames legais para evitar fraudes e garantir que o novo comprador irá assumir os riscos de sua inadimplência. Modo qual, como dito, a instituição financeira só autorizará a transferência mediante comprovação de renda do novo comprador, garantindo que ele tenha possibilidades de arcar com a dívida.
O contrato de gaveta não pode ser tido como documento válido para esse tipo de transação (qualquer transação). Caso qual, apenas tem o condão de identificar a venda de um imóvel através de acordo entre as partes, o que não envolve credor ou possibilidade de alteração do registro.
Esse tipo de acordo não tem validade legal e a quebra do cumprimento poderá gerar inúmeros problemas. Conhecer cada detalhe do procedimento poderá evita-los.
Concluída a negociação ou aproximação com novo comprador, o banco deverá ser instado sobre os detalhes da transação e participar ativamente para autorizar análise de crédito com relação ao novo interessado, a fim de, com esse, firmar novo financiamento.
Após a aprovação do banco, o novo comprador deverá assinar novo contrato com atualização dos valores restantes e fará jus aos mesmos direitos e obrigações legais acordadas anteriormente pelo antigo devedor.
Dependendo da espécie de transação inicial, isto é, se a propriedade já houver sido transmitida e existir cláusula resolúvel, deverá ser pago também o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Intervivos) e o contrato precisará ser levado até o Cartório de Registro de Imóveis, que ficará responsável pela transcrição do negócio entabulado e conclusão das formalidades legais inerentes ao ato.
Concluído o procedimento, as parcelas atualizadas começarão a ser pagas pelo novo comprador, novo devedor.
Embora o certame pareça simples, é bastante complexo, envolve técnica e experiência, pois se comunicam diversas normas legais para dar validade ao ato, além da comunicação e comunhão de diversas pessoas (devedores, credores, registradores, município). Portanto, a segurança e validade do negócio merece muita atenção.
Wilian Dias Advogados