A Lei 13.786/2018 altera a Lei 4.591/64 e Lei 6.766/79. No presente artigo abordaremos a primeira, pois alcança disposições rotineiras quanto a extinção de contratos de compromisso de compra e venda de imóveis edificados. Em momento oportuno, falaremos dos reflexos inerentes à segunda Lei, referente ao parcelamento do solo urbano.
Temos, então, disciplinada matéria que sempre traz grandes repercussões jurídicas ante o fato de não existir, até então, regramento especifico com relação ao distrato ou resolução de contratos de compromisso de compra e venda de imóveis, repercutindo impasses nas discussões judiciais no que toca o reequilíbrio de cada parte após sua decorrência.
De um lado têm-se os direitos e deveres do incorporador, que aplica investimentos no setor, e, diante disso, busca estabilidade da relação negocial para que possa se remunerar. De outro lado, os direitos e deveres do consumidor brasileiro, via de regra, leigo no que tange as relações contratuais e frequentemente é submetido à mesma instabilidade econômica, não conseguindo, muitas vezes, suportar o ônus da compra do tão sonhado imóvel.
Diante dessa perspectiva, via-se um contrato vulnerável e desequilibrado no que tange o interesse dos pares, principalmente pelo fato de os incorporadores verem-se frente a necessidade de assegurar o retorno no investimento habitacional praticando para o consumidor aplicação de multas e retenção de valores ao próprio critério, tornando incerto a execução das cláusulas penais inerente o inadimplemento do pacto.
A retenção de valores dados a título de garantia para o consumidor eram verdadeiros pesadelos, pois caucionava a impossibilidade daquele fazer frente à outra aquisição, vez vez que perdia sua economia pela impossibilidade financeira de continuar com o pagamento do bem.
Não podemos deixar de mencionar que o infortúnio, muitas vezes, tornava-se vantajoso para o incorporador, pois, ainda que não tivesse sido cumprido o contrato, embora tivesse todo o ônus com relação a manutenção e consequente exequibilidade, seja pelo fato de perda de tempo, contratação de profissionais, remanejamento do empreendimento, ainda tinha a oportunidade de reefetivar a venda do imóvel, não vislumbrando-se, assim, perda do negócio, contudo, talvez um viés adicional na ampliação de lucro. Foi, exatamente, essa falta de parâmetro que gerou a necessidade de criação de um regramento especifico para reger o negócio imobiliário.
Assim, o contrato que era mais aberto, torna-se, por regra, mais estrito e especifico ante o seu valor econômico e prática imobiliária envolvida no momento da resolução ou distrato. Acrescenta-se na Lei os artigos, 35-A, 43-A e 67-A.
Os contratos de compra e venda de imóvel, de plano, devem ser iniciados com especificação do negócio em trâmite, devendo-se, sob pena de invalidade e cominação das multas nele inscritas: apresentação de quadro com relação ao valor total; discriminação de todas as parcelas envolvidas com relação a sua proporção e aplicabilidade; valor de corretagem e forma de pagamento com identificação do destinatário; índices e periodicidade de aplicação, se for o caso; taxas de juros e forma de incidência; cláusula de direito de arrependimento; prazos para adimplemento do preço após o término da obra; prazo para obtenção do habite-se.
O incorporador terá 180 dias com relação a data prevista para o término de conclusão da obra para entrega do imóvel ao adquirente, cujo prazo, se ultrapassado, poderá ter como consequência a resolução do contrato pelo comprador e aplicação das multas previstas, o que deverá ser efetivado no prazo de 60 dias.
No caso acima, se não optar o comprador pela resolução do contrato, terá direito 1% de juros pro rata die com relação aos valores que foram adiantados.
Já o inadimplemento por parte do comprador, deve ser absoluto para fins de compensação dos valores pagos à título de cláusula penal, devendo-se devolução do valor remanescente à possível compensação pelo incorporador. Destaca-se que a pena convencional não deve ser superior à 25% do valor pago a título de sinal ou espécie semelhante, como determinada a Lei.
Caso o comprador esteja fruindo do bem, deverá pagar ao incorporador os valores referentes ao ônus real do imóvel na proporção de 0,5% do vulto econômico contratado, pro rata die.
Uma novidade interessante trata da possibilidade do comprador resolver o contrato e não efetivar o pagamento das penas condicionadas no termo se sub-rogar outro compromissário comprador no seu lugar, evidentemente, e como regulamenta o Código Civil, com anuência do Credor.
Também é possível que o comprador desista da compra sem qualquer ônus, se, no prazo de 7 dias, comunicar por notificação escrita o seu intuito, devendo-se, inclusive, a devolução integral da taxa de corretagem.
A lei também se aplica aos contratos com pacto adjeto de alienação fiduciária, aplicando-se, no caso de resolução no que tange a devolução de valores, as cláusulas da Lei especial. Tema que trataremos em outro artigo.
Portanto, ainda que preenchida com algumas lacunas, creiamos que de forma proposital pelo fato de os contratos em geral exigirem maiores flexibilizações, afasta grande celeuma que assombrava o judiciário quando da resolução dos compromissos de compra e venda de imóveis, pois, nesse aspecto, a comunicação de direitos sempre foi incerta.
Com as especificações das cláusulas que tocam o regramento econômico do contrato, ante a instabilidade do cenário do mercado imobiliário brasileiro para os investidores, e, de outro lado, a instabilidade do mercado de trabalho para o consumidor, fica mais fácil ter diretrizes tornar as partes ao status a quo real, sem prejudicar o investidor e sem prejudicar o consumidor, que, de fato, tem muito mais a perder ante a decorrência do seu menor potencial econômico e incapacidade de recuperação neste sentido.
Ainda observa-se no mercado práticas não condizentes com a intenção normativa da Lei, portanto é importante que cada um dos pares busque muita informação acerca do tema e consultem especialistas na área a fim de não terem prejuízos desnecessários diante da compra de um imóvel, que, como sabemos, é o sonho da maioria das pessoas em grande parte do mundo.
WDIAS ADVOGADOS